Dopo una serie di 10 rialzi consecutivi dei tassi d’interesse da parte della Banca centrale europea, l’istituto ha deciso di fare una pausa per osservare gli effetti delle misure di contrasto all’inflazione. Questa strategia, se letta in chiave negativa, ha portato a danni notevoli sulla domanda aggregata, ma è considerata un male necessario per raggiungere l’obiettivo di stabilità dei prezzi. In soli 14 mesi, la BCE ha aumentato i tassi di interesse di 450 punti base, un record assoluto per l’istituto e per l’euro.
L’impatto di questa stretta monetaria è particolarmente evidente nel mercato dei mutui, che è immediatamente sensibile alle decisioni sui tassi d’interesse della BCE. Il 2023 si sta rivelando un anno difficile per le erogazioni di mutui, con un calo del 33,3% nel secondo trimestre e del 29,9% nel primo semestre. Questi dati sono ancor più preoccupanti se confrontati con l’anno precedente, che era già segnato da un calo del 20% nelle erogazioni.
La contrazione delle erogazioni di mutui non è dovuta solo al fatto che alcune famiglie stiano aspettando tempi migliori o siano state costrette a rinviare l’acquisto di una casa a causa dell’innalzamento dell’inflazione e dei tassi. Le banche stanno diventando più caute nella concessione di prestiti, considerando il rallentamento economico (in Italia, il PIL è diminuito in due dei tre trimestri più recenti) e il potenziale aumento dei crediti in sofferenza.
Inoltre, le erogazioni di mutui stanno diminuendo più rapidamente rispetto alla contrazione delle compravendite immobiliari, che sono diminuite del 16% nella prima metà dell’anno. Questo suggerisce che il mercato immobiliare è in parte supportato da coloro che acquistano una casa senza ricorrere a un mutuo, forse con la speranza che gli investimenti immobiliari possano proteggerli dall’effetto dell’inflazione.
Nel secondo trimestre di quest’anno, solo il 40,1% delle compravendite residenziali è stato assistito da un mutuo, rispetto al 50,2% registrato nello stesso trimestre del 2022. Sempre più persone scelgono di utilizzare i propri risparmi anziché sottoscrivere un nuovo mutuo per acquistare una casa.
I tassi di interesse sui mutui stanno aumentando. Un esempio tipico di mutuo per l’acquisto di una casa, con un valore immobiliare di 220.000 euro, una durata di 25 anni e un richiedente di 35 anni, può ottenere oggi un tasso variabile del 4,71%, corrispondente a una rata mensile di 796 euro. Il tasso fisso migliore si attesta al 3,88%, con una rata mensile di 729 euro, 67 euro in meno rispetto al tasso variabile.
Le surroghe, che consentono ai mutuatari di trasferire il loro debito a una banca che offre condizioni migliori, stanno rallentando. Nel terzo trimestre, gli indici di riferimento Euribor, che influenzano le rate variabili, hanno continuato a crescere, mentre gli indici Eurirs, utilizzati per i mutui a tasso fisso, sono anch’essi aumentati. Di conseguenza, l’incremento dei tassi fissi sta frenando la domanda di surroghe, poiché le persone cercano di proteggere i propri mutui da ulteriori aumenti delle rate. Nel terzo trimestre, solo il 27% delle richieste online riguardava surroghe, rispetto al 36% del primo trimestre.
Il rischio di credito per i prestiti alle famiglie è leggermente superiore all’1% nel marzo 2023, ma questo aumento è marginale. Nonostante ciò, l’attenzione si concentra sulla liquidità disponibile per le imprese, poiché le strette monetarie possono portare a una contrazione del credito.
In un contesto di inflazione elevata, le famiglie stanno cercando di sostenere il proprio debito grazie a tassi fissi precedentemente bassi e agli interventi del governo per sostenere il reddito delle famiglie.
L’aumento dei tassi d’interesse sta anche influenzando la domanda di mutui in base all’età. I giovani sotto i 36 anni mantengono il 31% delle richieste di mutui nel terzo trimestre del 2023, ma l’aumento dei costi sta riducendo la loro capacità di ottenere mutui più consistenti, spingendo una parte crescente di questo gruppo a rinviare l’acquisto di una casa. Si prevede che le agevolazioni del Fondo di garanzia prima casa Consap e le nuove offerte di mutui dedicate ai giovani, con tassi scontati e durate fino a 40 anni, possano contribuire a sostenere la domanda in questo segmento di mercato.
