Che cos’è l’ipoteca?

La cancellazione dell’ipoteca consiste nell’estinzione della vendita forza dei beni del debitore gravati dalla stessa ipoteca.

L’ipoteca è un diritto reale di garanzia che si costituisce su beni o su diritti relativi a immobili o beni mobili registrati, affinché le ragioni del creditore siano comunque soddisfatte con la vendita forzata di tali beni in caso di inadempimento da parte del debitore.

Il creditore ipotecario ha la prelazione sul ricavato dalla vendita forzata. Inoltre, ha il diritto di pignorare l’immobile sul quale ha ottenuto il vincolo dell’ipoteca. Prevale sugli altri creditori non assistiti da alcuna garanzia. Se poi più creditori iscrivono ipoteca a garanzia del proprio credito su uno stesso immobile del debitore, sarà determinante l’ordine temporale delle varie iscrizioni per il soddisfacimento in successione di ognuno di essi.

L’ipoteca può riguardare beni appartenenti al debitore o ad un terzo. Si perfeziona mediante l’iscrizione presso l’Ufficio dei Registri Immobiliari del luogo in cui si trova l’immobile. Dal compimento di tale formalità decorre la garanzia a favore del creditore e si determina il cd. grado di ipoteca, ossia l’ordine di preferenza tra i vari creditori in concorso secondo la successione temporale delle iscrizioni.

La sua efficacia dura venti anni dalla data di iscrizione, decorsi i quali senza alcuna rinnovazione il bene torna libero da vincoli. È importante precisare inoltre che è possibile iscrivere ipoteca senza necessariamente pignorare l’immobile e chiederne la vendita all’asta. L’ipoteca non priva il proprietario del bene vincolato della relativa titolarità o possesso. Infine il creditore potrà insistere sulle sue ragioni anche in caso di alienazione dell’immobile ipotecato a terzi, perché per il diritto di seguito la garanzia segue il bene.

Ipoteca volontaria, giudiziale e legale

L’ipoteca può essere di tre tipi a seconda del titolo in forza del quale viene iscritta. Esistono tre tipologie di ipoteca:

• volontaria quindi si costituisce per volontà delle parti;
• legale è disposta in casi tassativi per legge;
• giudiziale è stabilita da un provvedimento dell’autorità giudiziaria.

Per tutte le forme di ipoteca il relativo diritto a favore del creditore si perfeziona solo con l’iscrizione nei registri immobiliari. Se il creditore cui una sentenza di accertamento del credito ha attribuito il diritto di iscrivere ipoteca, successivamente non provvede in tal senso, non potrà far valere in concorso con altri creditori alcuna causa di prelazione.

Se vi provvede tardivamente, perde la sua priorità rispetto agli altri creditori ipotecari, che lo precederanno nell’ordine temporale delle iscrizioni per aver iscritto tempestivamente ipoteca.

Cancellazione dell’ipoteca volontaria

L’ipoteca volontaria può essere convenuta in un contratto o con una dichiarazione sottoscritta unilateralmente dal concedente a favore del beneficiario indipendentemente dall’accettazione di quest’ultimo. L’importante è che essa risulti, a pena di nullità, da un atto pubblico o scrittura privata autenticata, in cui sia ben identificato il bene oggetto di vincolo.

Può essere concessa dal debitore che intende garantire il creditore con un proprio bene o dal terzo che concede ipoteca su un bene proprio a garanzia di un debito altrui. Spetterà così al cd. datore di ipoteca in quest’ultimo caso, una volta soddisfatto il creditore ipotecario, il diritto di regresso nei confronti del debitore principale.

Solo per l’ipoteca volontaria si può ricorrere alla cancellazione semplificata, che è un procedimento applicabile in particolare alle ipoteche iscritte a garanzia di mutui e finanziamenti concessi da banche o soggetti che esercitano attività finanziaria e da enti di previdenza obbligatoria ai loro dipendenti e iscritti. Per questa tipologia di iscrizione è anche possibile ottenere la cancellazione con un provvedimento giudiziario o un atto notarile, trasmesso ai competenti uffici dell’Agenzia del Territorio, previo consenso del creditore secondo la procedura ordinaria prevista dal codice civile.

Cancellazione dell’ipoteca giudiziale

L’ipoteca giudiziale deriva da un provvedimento giudiziario: ciò significa che ogni sentenza passata in giudicato che condanni una parte ad un risarcimento danni o al pagamento di una somma, un decreto ingiuntivo e un lodo arbitrale resi esecutivi, un verbale di accordo della mediazione, costituiscono titolo per iscrivere ipoteca sui beni del debitore.

Per questa tipologia d’iscrizione la cancellazione può essere ottenuta con un’ordinanza del Giudice o con un atto notarile sottoscritto dal creditore e dal notaio stesso e poi trasmesso all’Agenzia del Territorio. E’ esclusa pertanto la forma della cancellazione semplificata cui si faceva cenno per l’ipoteca volontaria.

Cancellazione dell’ipoteca legale

L’ipoteca legale in particolare è uno strumento di tutela per chi vende un immobile, chiaramente a carico di chi lo compra. E’ finalizzato al rispetto di tutti gli obblighi contrattuali derivati dalla vendita, primo fra i quali il pagamento del prezzo convenuto.

E’ prevista tassativamente dalla legge solo per alcuni casi. Per questo motivo, oltre al venditore sul compratore dell’immobile, ne hanno diritto anche i coeredi, i soci e gli altri condividenti sugli immobili loro assegnati come garanzia del pagamento dei conguagli dovuti in base all’atto di divisione.

Saldato il debito, l’acquirente potrà ottenere la cancellazione dell’iscrizione con un atto notarile. Nel caso di contenzioso tra venditore e acquirente sarà il giudice a disporre la cancellazione dell’ipoteca legale a termine del giudizio e con conseguenti oneri di spese a carico del richiedente. Successivamente, trasmessi il provvedimento giudiziale o l’atto notarile agli uffici della Conservatoria, questi provvederanno ad annotare a margine dell’ipoteca la data dalla quale è valida la richiesta di cancellazione.

A chi bisogna rivolgersi?

La cancellazione di una qualunque iscrizione ipotecaria deve essere eseguita dal Conservatore del luogo in cui si trova l’immobile in seguito alla presentazione dell’atto contenente il consenso del creditore. Quest’ultimo deve espresso in forma di atto pubblico o scrittura privata autenticata, oppure in forza di un provvedimento giudiziale.

Se il debito è estinto, è chiaro che, trattandosi di procedure e attività tecniche, è preferibile che il debitore si affidi preliminarmente alla competenza di un professionista del settore (un notaio o un avvocato). Questo perché ad esempio nel caso dell’estinzione di un mutuo non si verifichi la permanenza dell’iscrizione nei registri immobiliari anche dopo l’integrale soddisfacimento del debito.

La procedura di cancellazione dell’ipoteca

Sussistono procedure differenziate a seconda del tipo di ipoteca.

In via generale per cancellare l’ipoteca nel sistema previsto dal codice civile occorre un documento che attesti il consenso del creditore, se necessario l’ordine di un giudice e infine una nota. Quest’ultima è un’apposita richiesta di esecuzione della formalità, redatta nelle forme del supporto informatico per la trasmissione telematica come previsto dalla legge. Altresì il Conservatore è legittimato a rifiutare di operare la cancellazione richiesta in mancanza del versamento delle imposte e tasse ipotecarie.

Il notaio incaricato dovrà verificare che il titolo attestante la provenienza dell’immobile e la nota di iscrizione ipotecaria coincidano quanto ai dati d’identificazione dell’immobile. Dovrà stipulare l’atto di assenso sottoscritto dal creditore e presentarlo in copia autentica all’Agenzia del Territorio competente unitamente alla richiesta di cancellazione.

Nel complesso della procedura va precisata la fondamentale portata dell’atto di consenso. Quest’ultimo è efficace nei confronti del debitore e dei terzi interessati alla cancellazione, in pratica anticipando gli effetti della cancellazione finale. Il documento deve rimanere obbligatoriamente depositato nella raccolta del notaio autenticante la sottoscrizione del creditore, in modo tale che chiunque potrà richiederne copia autentica.

I documenti richiesti

Sempre secondo le procedure ordinarie occorre che al Conservatore sia presentata la documentazione completa che preliminarmente identifichi i soggetti interessati: richiedente, debitore adempiente, creditore che presta il consenso. Si devono indicare i dati dell’immobile che deve essere liberato con il relativo titolo di proprietà.

Se è incaricato un notaio, questi dovrà identificare il creditore attraverso il documento d’identità. Nel caso di una banca, il funzionario delegato a rappresentarla, dovrà indicare la dichiarazione di avvenuta estinzione del mutuo con l’indicazione degli estremi della pratica di mutuo e del suo importo e degli estremi della nota d’iscrizione.

Quindi riepilogando per le varie tipologie di ipoteca, occorrono:

• il contratto di mutuo con bollettino di pagamento dell’ultima rata o eventualmente estinzione anticipata del mutuo;
• l’atto di compravendita del bene;
• documenti d’identità, codici fiscali dei soggetti interessati, atto di delega a favore di soggetti rappresentanti la banca creditrice;
• l’atto notarile di consenso del creditore reso nelle forme dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata;
• un provvedimento giudiziario passato in giudicato in cui il giudice ordina la cancellazione dell’ipoteca a seguito di estinzione dell’obbligazione garantita, di transazione raggiunta tra le parti, di perimento del bene ipotecato, di rinuncia espressa in forma scritta del creditore e di vendita forzata della cosa ipotecata.

I tempi necessari per la cancellazione

Le procedure di cancellazione relative ai diversi tipi di ipoteca consentono in teoria di preventivare tempi brevi e rapidi per la liberazione dei beni dal vincolo ipotecario. In particolare la cd. cancellazione semplificata richiede alla banca creditrice estrema celerità, per comunicare l’estinzione dell’obbligazione ai competenti uffici con conseguente cancellazione d’ufficio della formalità. A sua volta la procedura seguita dal notaio non comporta in teoria tempi eccessivamente dilatati, stando sempre al creditore interpellato ottemperare con sollecitudine alla prestazione del consenso senza ingiustificati procrastinamenti.

La cancellazione di un’ipoteca giudiziale invece comporta spesso tempi più lunghi e non sempre facilmente preventivabili, perché correlati alla decisione del giudice e al termine del giudizio a tal fine instaurato.

Ipoteca sulla casa: come cancellarla?

Con l’accensione di un mutuo per l’acquisto di un immobile la banca eroga la somma richiesta in cambio di garanzie sulla capacità reddituale del mutuatario. Si attiva l’ipoteca sull’abitazione, per tutelare il proprio credito nell’ipotesi di mancato pagamento.

L’unica maniera per arrivare alla cancellazione dell’ipoteca è dunque estinguere completamente il mutuo con la banca creditrice. Successivamente comunica l’estinzione del debito al Conservatore competente, il quale a sua volta procede d’ufficio alla cancellazione automatica dell’iscrizione ipotecaria.

Oltre all’ipoteca accesa al momento della sottoscrizione di mutui e finanziamenti può gravare sulla propria casa anche un’ipoteca giudiziale, ottenuta dal creditore con un provvedimento giudiziario che ha disposto a garanzia del relativo soddisfacimento l’ipoteca sulla casa del debitore.

In quest’ultimo caso, ferma la necessità di saldare il debito, la cancellazione dell’ipoteca non può essere effettuata autonomamente dal debitore. Si applicata la procedura “classica” e il primo passo è sempre e comunque quello di verificare, una volta estinto il debito, se l’ipoteca risulta cancellata.

Lo strumento più immediato per raggiungere tale consapevolezza è la consultazione del Registro delle Comunicazioni o delle visure ipocatastali e ispezioni ipotecarie.

Se nonostante l’avvenuta regolarizzazione del debito, dalle consultazioni effettuate l’immobile risulta ancora gravato da ipoteca, il debitore dovrà sollecitare il creditore. Si preferisce rivolgersi ad un professionista del settore (un avvocato o un notaio), perché si proceda con la cancellazione semplificata per le iscrizioni derivate da mutui o con atto notarile per le altre.

La cancellazione automatica dell’ipoteca

E’ stato semplificato il procedimento di cancellazione delle ipoteche a garanzia dei mutui immobiliari, ora caratterizzato da una maggiore celerità rispetto al procedimento ordinario. Inoltre, vi è l’assenza totale di oneri a carico del debitore. Se il creditore è una banca, l’ipoteca iscritta a garanzia di obbligazioni derivanti da contratto di mutuo si estingue automaticamente alla data di avvenuta estinzione dell’obbligazione garantita.

Sono escluse dunque le ipoteche legali e giudiziali, nonché le ipoteche volontarie a garanzia di debiti non derivanti da contratti di mutuo o finanziamento.

La cancellazione può essere solo totale, non riguardando le norme di semplificazione le restrizioni di ipoteca e le ipoteche iscritte a garanzia di mutui.

Dal tenore delle disposizioni emerge evidente la differenza sostanziale tra estinzione e cancellazione dell’ipoteca, concetti spesso confusi ma con un diverso significato ed efficacia. La seconda è quella formalità necessaria a completare l’eliminazione di ogni effetto dell’iscrizione ipotecaria.

Il procedimento di “estinzione automatica“, prevede fasi distinte e immediatamente correlate. Una volta pagato integralmente il debito, la banca creditrice è obbligata a rilasciare al debitore la relativa quietanza con l’indicazione della data di estinzione. Entro trenta giorni da tale data, la banca deve trasmettere al Conservatore, senza alcun onere per il debitore e autentica notarile, la comunicazione relativa all’avvenuta estinzione dell’obbligazione. Successivamente, il Conservatore procede d’ufficio alla cancellazione dell’ipoteca entro il giorno successivo. Deve aver verificato la sussistenza della comunicazione di estinzione del debito e la mancanza della comunicazione di permanenza dell’ipoteca.

La disciplina di estinzione automatica non preclude l’applicabilità del procedimento ordinario. Ad esso peraltro può farsi ricorso quando il debitore formula l’espressa richiesta alla creditrice del rilascio dell’atto di consenso prima dei trenta giorni dall’estinzione dell’obbligazione.

Come verificare l’effettiva cancellazione dell’ipoteca?

Preliminarmente il debitore dovrebbe sempre verificare se la propria casa risulta ancora vincolata, nonostante ad esempio il pagamento integrale del debito alla banca.

Gli strumenti a disposizione in tal senso sono in particolare la consultazione di visure ipocatastali o ispezioni ipotecarie o del Registro delle Comunicazioni.

Visura ipocatastale e ispezioni ipotecarie

Le visure ipocatastali sono documenti che permettono la consultazione di atti e documenti catastali attraverso i quali si possono acquisire:

• i dati identificativi e reddituali dei beni immobili (terreni e fabbricati);
• i dati anagrafici delle persone, fisiche o giuridiche, intestatarie dei beni immobili e i dati grafici dei terreni (mappa catastale) e delle unità immobiliari urbane (planimetrie);
• l’elaborato planimetrico (elenco subalterni e rappresentazione grafica);
• gli atti di aggiornamento catastale.

Tali informazioni, sono pubbliche, pertanto l’accesso ad esse è possibile per tutti.

Attraverso le ispezioni ipotecarie è possibile consultare i registri delle note e dei titoli depositati presso le Conservatorie sulla base del semplice nominativo che interessa il richiedente. In pratica visionare informazioni riguardanti le tipologie di formalità presenti nella banca dati ipotecaria, ossia trascrizioni, iscrizioni e annotazioni. Ad esempio se un determinato bene è stato pignorato, l’atto relativo risulta trascritto, così la nota di iscrizione ipotecaria, la sua cancellazione, sequestri, compravendite, domande giudiziali.

Per ottenere tali documenti occorrerà recarsi presso la Conservatoria o il Catasto del luogo in cui si trova l’immobile e richiedere l’ispezione ipotecaria.

Estinzione e cancellazione dell’ipoteca: le differenze

Estinzione e cancellazione dell’ipoteca sono concetti ben distinti. Secondo una prima differenziazione, la seconda è, allo stesso tempo, una causa di estinzione del vincolo ipotecario (con conseguente liberazione del bene) ma anche la formalità necessaria, affinché un’iscrizione ipotecaria divenuta inefficace per uno qualsiasi dei motivi che vedremo, non continui a risultare, apparentemente valida, dai registri immobiliari.

Quando si verifica l’estinzione dell’ipoteca?

Precisata la distinzione tra estinzione e cancellazione, un’ipoteca si estingue con

• la cancellazione dell’iscrizione;
• la mancata rinnovazione dell’ipoteca entro il termine di venti anni;
• l’estinzione dell’obbligazione, ad esempio il pagamento del debito;
• il perimento della cosa ipotecata, ossia il suo venire meno da un punto di vista economico;
• la rinunzia del creditore,
• il decorso del termine di scadenza di un’ipoteca limitata temporalmente o il verificarsi di una condizione risolutiva;
• provvedimento che trasferisce all’acquirente il diritto espropriato.

Esistono cause di estinzione dell’ipoteca che riguardano i rapporti tra creditore e debitore ipotecario come l’estinzione dell’obbligazione e la rinunzia del creditore, entrambe dall’efficacia limitata a quelle parti o “inter partes”. Esistono anche cause di estinzione che incidono anche nei rapporti con i terzi, come la cancellazione che ha efficacia erga omnes, ossia per tutti.

Si tratta di una distinzione importante in considerazione della cd. riviviscenza dell’ipoteca. Se l’estinzione dell’ipoteca dipende dall’estinzione del debito garantito o dalla rinunzia del creditore e successivamente la causa estintiva dell’obbligazione o la rinunzia del creditore vengono dichiarate nulle o inefficaci, l’iscrizione originaria non cancellata resta valida con il suo grado originario e non occorre procedere ad una nuova iscrizione; se invece l’iscrizione originaria era stata cancellata, occorre effettuare una nuova iscrizione, chiaramente valida da data diversa rispetto a quella della precedente iscrizione. Dunque solo dalla formale cancellazione dell’ipoteca, dalla sua perdita di efficacia per decorso del ventennio o dalla scadenza del termine eventualmente apposto all’ipoteca può derivare l’assoluta certezza per i terzi acquirenti o nuovi creditori ipotecari, che l’immobile è finalmente libero da vincoli.