Si può cancellare un pignoramento immobiliare?
Questa è la domanda che ci viene posta più di frequente, a dire il vero, ci rendiamo conto che purtroppo anche molti addetti a i lavori non hanno ben chiaro come risolvere questa problematica, ancor più grave in alcuni casi dicono al loro cliente “ormai è tutto perso”.
Sfatiamo una credenza, non è vero che per cancellare un pignoramento immobiliare bisogna versare al creditore l’intero importo del debito.
Nella maggior parte dei casi, l’azione esecutiva è promossa da una banca, probabilmente la stessa che ha concesso il mutuo.
Generalmente, si pensa di non poter risolvere la problematica vendendo l’immobile, perché lo stesso ha un valore attuale di mercato più basso rispetto al debito residuo.
Ecco i tre punti fondamentali di cui tener conto:
Valore residuo del mutuo
Questa è la nota dolente della maggioranza dei casi, quante volte negli anni scorsi avete sentito un amico o un parente con aria soddisfatta dire “ho finanziato la casa al 100%, in più le spese del notaio”.
Questa procedura è stata possibile, fino a qualche anno fa, con la complicità delle banche e dei tecnici che certificavano le stime immobiliari. Si, parliamo della stessa banca che oggi sta promuovendo un’azione esecutiva su quell’immobile che ha finanziato in maniera spropositata.
Si lo sappiamo, in un mondo perfetto tante responsabilità verrebbero attribuite a loro, che tra l’altro da tecnici sarebbero tenuti a verificare e ad essere corresponsabili dell’intera operazione di finanziamento.
Questa vuol essere solo una nota a completamento, di solito non sprechiamo energie nell’attribuire delle colpe se ciò non è propedeutico alla soluzione positiva del caso.
Valore dell’immobile
Qui inevitabilmente ci agganciamo al paragrafo precedente, al famoso tecnico estimatore che ha valutato l’immobile che volevamo acquistare, se oggi andassimo a leggere quella stima troveremmo la descrizione di una villetta bifamiliare in una qualunque periferia della provincia italiana, paragonabile alla descrizione di una villa nella periferia di Beverly Hills.
A questo, aggiungiamo la crisi economica che ha travolto il mercato immobiliare negli ultimi anni, non serve aggiungere ulteriori spiegazioni a quest’aspetto, conosciamo tutti la situazione per esperienza diretta o indiretta qual è stata la portata dell’evento in Italia.
Trovare l’acquirente in tempi brevi
Quando ci si trova difronte ad un’esecuzione immobiliare bisogna essere rapidi nel trovare un acquirente, difficilmente si ha il tempo per pubblicizzare l’immobile tramite agenzia o canali specializzati.
Adesso tiriamo un po’ le somme e capiamo come si può comunque cancellare un pignoramento immobiliare.
Leggendo attentamente i tre fattori critici precedentemente elencati, vi sarà chiaro che è praticamente impossibile restituire tutto il capitale alla Banca.
Questo è il nocciolo, è necessario far capire alla Banca creditrice che si deve accontentare di un incasso “realistico”, ormai il suo credito è irrecuperabile nella sua totalità.
E’ importante relazionare e documentare la banca su ogni aspetto della questione, dimostrare loro che la nostra è la miglior soluzione possibile.
A questo punto la questione sarà risolta, casa venduta probabilmente ad un prezzo un po’ più basso del valore di mercato, incasso da parte della banca, stralcio del restante debito ed il cliente sarà di nuovo libero da debiti.
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